Quais os fatores que influenciam na valorização de um imóvel?
Certamente, você já pesquisou um imóvel para comprar e se assustou com o preço. Mas uma coisa você pode ter certeza, existem diversas questões ligadas à valorização do imóvel que podem determinar a precificação final dessa propriedade.
A verdade é que quando compramos um imóvel estamos adquirindo uma série de características desse produto, como a sua localização, metragem, projeto arquitetônico etc.
Não fossem esses detalhes, todos os imóveis seriam iguais, com o mesmo preço e os compradores não teriam opções nesse mercado. Portanto, ao comparar o valor dos imóveis em sua pesquisa, não se esqueça de ir além do preço, analisando as principais características de cada casa, terreno ou apartamento.
Região do imóvel
Esse talvez seja um dos fatores mais determinantes no preço e na valorização do imóvel no passar do tempo. Dependendo da região, o valor pode sofrer uma queda brusca, mas também pode valorizar bastante.
O preço do metro quadrado costuma ter um valor mais elevado quando o imóvel é localizado em área nobre e de preferência com baixo índice de criminalidade.
Outro motivo para valorização ocorre quando a propriedade possui uma vista ampla e indevassada, assim como quando a região apresenta uma área mais plana, sem altos e baixos (ladeiras).
As ladeiras tendem a dificultar o transporte cicloviário (bicicletas) e à pé, o que pode ser um problema para pessoas que gostam dessas alternativas para se locomover.
A estrutura básica também é um ponto que influencia no valor do imóvel, tais como: a presença de tratamento de água, de esgoto e até serviços de telefonia e internet.
No caso da capital paulista, a presença desses serviços básicos nos imóveis devidamente documentados é muito alta. A cobertura de serviços de telefonia, incluindo de banda larga de alta velocidade, também é comum em toda a cidade.
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Metragem
O tamanho da propriedade é um dos principais pontos na hora de avaliar a valorização do imóvel. Quanto maior o tamanho, mais valioso ele será, principalmente se estivermos falando de uma área com muita procura.
Não por acaso, o valor do metro quadrado costuma indicar os pontos mais caros das cidades. Para atender à demanda por moradia nessas regiões, as construtoras investem em opções de apartamentos menores, os estúdios.
Com uma metragem menor, esses apartamentos atendem à demanda pela localização a um custo mais acessível do que o valor cobrado pelos apartamentos maiores.
Mas o tamanho é um empecilho para alguns perfis de compradores, como famílias, que precisam de mais espaço.
Estrutura comercial e de serviços
Já o acesso a uma boa estrutura de bairro, onde há centros comerciais, bancos, hospitais, escolas, restaurantes, padarias, farmácias, academias, entre outros, pode interferir, sim, na precificação do imóvel. Esse é o tipo de infraestrutura mais procurada e desejada por muitas famílias.
A cidade de São Paulo é muito bem-servida em relação ao comércio. Mas nem toda atividade comercial valoriza um imóvel residencial. Bairros que atraem muitos consumidores podem gerar muito barulho e contribuir para a incidência de crimes, como furtos.
Por outro lado, comércio de bebidas e comidas, como lanchonetes, restaurantes, padarias, cafeterias etc. atraem a atenção dos moradores, pois esses locais também são opções de lazer.
Já a estrutura de serviços, como hospitais, escolas, faculdades etc. próximos à sua casa, facilita o deslocamento — algo que é muito importante em São Paulo. Sendo assim, valorizam qualquer imóvel.
Contudo, é importante frisar que a cidade é viva e suas estruturas comerciais mudam com o passar dos anos. Regiões que hoje são mais baratas justamente por não terem tanto acesso a esses serviços podem ser oportunidades de investimento, uma vez que esses empreendimentos podem surgir com o passar do tempo.
Nesse caso, quem pode lhe ajudar a ter uma noção da perspectiva futura dessas regiões são os corretores e especialistas imobiliários da Zimmermann, já que são profissionais com vasto conhecimento no mercado imobiliário paulistano, incluindo uma compreensão sobre o plano-diretor do município.
Infraestrutura do condomínio
No passado, os condomínios para a classe-média resumiam as suas opções de lazer à presença de uma quadra-poliesportiva e um salão de festas. Hoje não é mais assim, pelo menos nos mais recentes lançamentos imobiliários.
Muitas construtoras têm investido em ofertar serviços de espaços compartilhados, como lavanderias, espaços de coworking, academias, piscinas etc. Dessa maneira, os espaços dentro dos apartamentos são usados de outra forma.
Isso mostra como a infraestrutura do condomínio pode impactar na valorização do imóvel. Quanto mais completo for o condomínio, mais caro, provavelmente será o imóvel, pois, além das vantagens oferecidas, é provável que estejamos falando de um lançamento imobiliário.
No entanto, condomínios com uma infraestrutura reduzida podem ser oportunidades de compra, pois nem todos precisam de tantos serviços — já que muitos deles podem ser acessados no comércio local.
Por outro lado, a administração condominial pode querer reformar o prédio para modernizá-lo, o que pode gerar custos com taxas. É importante conversar com o síndico, se possível, para entender quais são os planos da administração sobre esse tema — e como eles afetarão o seu investimento imobiliário.
Parques e áreas verdes
Áreas verdes em São Paulo são disputadas — e isso reflete no valor dos imóveis que ficam mais caros sempre que estão próximos aos parques e praças.
Na verdade, essa é uma tendência de valorização imobiliária global. Uma pesquisa da Knight Frank divulgada em 2020 mostrou que metade dos compradores de imóveis de alto-padrão considera a proximidade com áreas verdes na hora de fechar negócio. No Reino Unido, esse interesse chega a 60% dos compradores.
Não por acaso, bairros como Perdizes, Vila Mariana e Pompeia têm se valorizado tanto nos últimos anos.
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Necessidade de reparos ou manutenções
Reformas recentes podem valorizar o seu imóvel, principalmente se estiverem relacionados aos aspectos estruturais, como a elétrica, encanamentos e piso. No caso de imóveis mais antigos, esses reparos ainda os atualizam para as novas demandas dos moradores, tornando-os mais competitivos junto aos lançamentos.
Para quem está comprando, os imóveis que precisam de reparos abrem uma boa margem para negociação. Uma das hipóteses é que a falta de reformas indique que o proprietário não tem mais interesse na propriedade e pretende liquidá-la com mais rapidez.
Por outro lado, reformas podem representar um custo alto. É preciso colocar os gastos no papel e verificar se eles valem mesmo a pena ao investir na compra de um imóvel que pode não ter valorização imobiliária positiva com o passar dos anos.
Vizinhança
Quando falamos em vizinhança, não estamos nos referindo apenas aos vizinhos de condomínio, embora, sim, o comportamento dessas pessoas também pode afetar a valorização do imóvel alheio.
A presença de grandes centros comerciais, estádios de futebol, casas de show e baladas pode tanto atrair, quanto afastar compradores. Isso dependerá do perfil de consumo dessas pessoas.
É importante que os vendedores tenham isso em mente, pois facilita a criação e distribuição do anúncio imobiliário. Anunciar para o público-certo, aqueles que não terão problema com o perfil da vizinhança é fundamental.
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Acessibilidade
A facilidade e a comodidade de viver em uma região com uma boa infraestrutura pode fazer uma diferença grande na sua rotina. Hoje, a Zimmermann Imóveis atua em bairros que representam muito essa realidade, como por exemplo os bairros de: Pinheiros, Perdizes, Moema e Jardins.
Morar próximo às vias de acesso, com opções de transporte púbico variado, como linhas de ônibus, metrôs e ciclofaixas, é sinônimo de qualidade de vida nos dias de hoje.
No caso da capital paulista, quanto mais oportunidades de locomoção o morador tiver, maior será o impacto na valorização do imóvel.
Segurança
Uma das maiores preocupações da população, hoje em dia, é em relação à violência e a taxa de criminalidade.
Por isso, se o índice de assaltos e roubos na região forem baixos, a valorização do imóvel aumenta. A oferta de medidas de segurança pode ser um diferencial como: portaria 24hs, com funcionários bem-treinados, guarda-privada (contratada pelos moradores vizinhos ao imóvel), sistema de câmeras de monitoramento, de fato são pontos positivos.
Aqui na Zimmermann Imóveis trabalhamos com os melhores imóveis nos bairros da zona oeste, central e sul de São Paulo, onde você encontrará todos os itens mencionados neste artigo.
Além de garantir um ótimo investimento, morar nessas regiões trará ganhos na qualidade de vida da sua família, além de ter uma grande possibilidade de retorno sobre seu investimento imobiliário, pois essas regiões garantirão a valorização do imóvel comprado.
Jornalista formado pela PUCPR. Atuei em revistas e sites de negócios. Hoje, ajudo pessoas a entenderem diversos assuntos por meio de conteúdos de qualidade!